Сфера гражданских правовых отношений находится в состоянии постоянного развития и модернизации. Законодатель, фактически, не прекращает работу по совершенствованию действующих институтов и внедрению новых.

Можно отметить, что каждый новый год начинается с реализации тех или иных нововведений в гражданском законодательстве.

Не является исключением и наступающий 2017 год, с первого января которого вступают в силу несколько новелл Гражданского кодекса РФ.

Указанные новеллы распространяют свое действие на три института:

1. Институт доверенности.
2. Институт недвижимости.
3. Институт долевой собственности.

Давайте разберем и проанализируем каждое из отмеченных нововведений.

1. Порядок отмены доверенностей.

Важная новелла, закрепленная Федеральным законом от 3.07.2016 № 332-ФЗ «О внесении изменений в статьи 188 и 189 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (далее — Закон № 332-ФЗ), предусматривает публичный статус реестра отмененных доверенностей. Это означает, что с 1 января 2017 года каждая публикация в реестре, который ведет Федеральная нотариальная палата в рамках Единой информационной системы нотариата, будет являться публичной и юридически значимой. Кроме того, с этого же момента законом предусматривается доступ к сведениям о факте удостоверения доверенности.

Следовательно, государственные органы наравне с нотариусами смогут проверять подлинность представленных им доверенностей и их действительность в рамках оказания ими государственных и муниципальных услуг.

Изменения, внесенные Законом № 332-ФЗ в статьи 188 и 189 ГК РФ, наконец, урегулировали вопросы, которые вызывали дискуссии. Речь идет о порядке отмены доверенностей. Теперь в ГК РФ закреплено, что нотариально удостоверенная доверенность может быть отменена только в нотариальной форме, а простая письменная доверенность может быть отменена как в простой письменной, так и в нотариальной форме.

Лицо, которое выдало доверенность в простой письменной форме, может обратиться к нотариусу и отменить эту доверенность в нотариальной форме. Нотариус, удостоверяя отмену такой доверенности, направляет соответствующие сведения в Единую информационную систему нотариата, и на следующий день после появления этой информации в системе все третьи лица считаются извещенными об отмене доверенности.

В случае отмены доверенности, совершаемой в простой письменной форме, третьи лица, которые не были извещены об отмене доверенности ранее, считаются извещенными по истечении одного месяца со дня опубликования таких сведений в официальном издании, в котором опубликовываются сведения о банкротстве (т.е. в газете «Коммерсантъ»). В этом случае подпись на заявлении об отмене доверенности должна быть нотариально засвидетельствована (абз. 3 и 4 ст. 189 ГК РФ).

С одной стороны, значение этой законодательной новеллы трудно переоценить, так как она стимулирует граждан и юридических лиц, которые выдавали простые письменные доверенности, отменить их в нотариальной форме с тем, чтобы наиболее оперативно известить всех третьих лиц о ее отмене. Соответственно, действия, совершенные представителями по такой отмененной доверенности, будут впоследствии признаны действиями за пределами полномочий.

С другой стороны, реализация указанной нормы явно принуждает участников гражданского оборота в любом случае прибегать к услугам нотариуса.

Представители нотариального сообщества отмечают, что законодатель не указывает название документа, отменяющего доверенность. Однако, по их мнению, следует учитывать сложившуюся многолетнюю нотариальную практику и нет смысла отходить от нее, поэтому таким документом будет распоряжение об отмене доверенности. Удостоверительную надпись необходимо излагать как для односторонней сделки и осуществлять при этом соответствующие нотариальные функции: выяснение воли стороны, личности, полномочий, дееспособности и т.д.

 2.Изменения в институт недвижимости.

Изменениями, внесенными конкретизирован подход к определению понятия недвижимых вещей. Так согласно абз. 3 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Здесь необходимо отметить два элемента: явный и косвенный.

Во-первых, благодаря изменениям в Гражданском кодексе и отдельных законах, с 1 января места на подземных паркингах и отдельных стоянках получат статус самостоятельных объектов недвижимости. После этого их можно будет официально зарегистрировать в Росреестре, подарить, продать, завещать и даже взять в ипотеку.

Сегодня площадки на парковках тоже активно продают и покупают, но либо как долю в праве общей долевой собственности, либо как пай в гаражно-строительном кооперативе. Юридически это мало что значит, а получить кадастровый номер для машино-места по действующему законодательству удастся, только если речь о нежилом помещении, обособленном и изолированном от других. То есть о классическом гараже. С нового года правила изменятся: площадка должна представлять собой часть здания или сооружения, предназначенного для транспорта, и иметь четкие границы. Их достаточно обозначить обычной краской: кадастровый инженер зафиксирует координаты и составит технический план. Дальше все как обычно — постановка на учет и оформление объекта в собственность. На земельные участки возле домов новшество распространяться не будет.

Но более интересным является следующий момент.

Анализ норм о недвижимом имуществе позволял выделить (в теории и на практике) следующие его основные признаки.

• Объект недвижимого имущества является вещью (ст. 130 ГК в совокупности со ст. 128 ГК).
• Объект относится к категории недвижимого имущества в силу физических свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК) либо в силу указания в законе (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК).
• Объект недвижимого имущества индивидуально определен. Указанный признак не был закреплен прямо, а вытекал из системного анализа норм ГК (например, из ст. 554, в соответствии с которой предмет договора купли-продажи недвижимости должен быть индивидуализирован).
• Невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.
• Государственная регистрация как возможность стать объектом гражданских прав. Указанный критерий длительное время являлся дискуссионным, так как вызывал споры относительно возможности считать имущество недвижимостью без государственной регистрации с учетом только лишь неразрывной связи с землей. С точки зрения введения вещи в гражданский оборот, данный критерий несомненно имеет большое значение.

Включение в п.1 ст. 130 ГК абзаца 3 позволяет конкретизировать на законодательном уровне обозначенные признаки недвижимости №№ 2 и 3.

Так, закон прямо предусмотрел отнесение к недвижимым вещам жилые и нежилые помещения, а также части зданий и сооружений в виде машино-мест. Т.е. детализирован список объектов относящихся к недвижимости на основании прямого указания закона.

Кроме того, критерий индивидуализации недвижимой вещи также уточнен за счет того, что границы таких помещений, частей зданий или сооружений должны быть описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

 Изменения в институт долевой собственности.

Также с 01 января 2017 года изменяется порядок реализации доли в праве общей долевой собственности и порядок извещения других участников такой собственности (п. 2 ст. 250 ГК).

Так, законодатель прямо предусмотрел возможность отчуждения доли третьему лицу до истечения установленного ГК срока (1 месяц для недвижимого имущества, 10 дней для движимого) в случае получения письменного отказа других собственников от преимущественного права покупки продаваемой доли. Ранее такая возможность не была закреплена.

Кроме того, новая редакция п. 2 ст. 250 ГК содержит возможность установления особого порядка извещения других участников долевой собственности федеральным законом.

В рамках реализации указанной нормы Минэкономразвития России подготовлен проект приказа, определяющего порядок, в соответствии с которым гражданин, имеющий долю в праве общей собственности на недвижимость и решивший продать ее, должен уведомить сособственников об этом в электронном виде. Указанный порядок должен действовать, если участников долевой собственности более 20. Таким образом, конкретизировано правило о том, что извещение участников долевой собственности о намерении продажи должно быть размещено на официальном сайте органа регистрации прав. Указанная норма начнет действовать с 1 января 2017 года (ч. 4.1-4.2 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Следует отметить, что такие нормы не распространятся на долевую собственность на жилье. Ожидается, что новый приказ также вступит в силу с 1 января следующего года.

Предполагается, что извещения о продаже доли в праве общей собственности на недвижимость будут размещаться на официальном сайте Росреестра. Для этого продавцу нужно будет заполнить форму извещения в личном кабинете на указанном сайте.

В электронную форму будут включены следующие разделы: вид объекта недвижимости, его кадастровый номер, адрес объекта недвижимости или описание его местоположения – если адреса нет. Там же должна быть указана цена, по которой продается доля. Несколько разделов посвящено контактным данным продавца: его фамилия, имя, отчество или наименование (в зависимости от того, физическим или юридическим лицом он является) и адрес его электронной почты. Вместе с электронным адресом или вместо него может быть указан почтовый адрес. В любом случае иные участники общей долевой собственности должны иметь возможность связаться с продавцом по указанному в извещении адресу.

Заполненное извещение появится в специальном разделе сайта Росреестра. Оно должно быть доступно для просмотра неограниченному кругу лиц в течение трех месяцев с момента его размещения. Когда указанный срок истечет, извещение поместят в архив, доступ к которому будут иметь только государственные регистраторы прав. Установлен и общий срок хранения сведений об извещении – он составит три года с момента размещения.

В заключении следует отметить, что наряду с новеллами Гражданского кодекса РФ с 01 января 2017 года вступает в силу Федеральный закон от 03.07.2016 № 343-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об акционерных обществах» и Федеральный закон «Об обществах с ограниченной ответственностью» (в части регулирования крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность)».

                                                             СДЕЛКИ С ЗАИНТЕРЕСОВАННОСТЬЮ

Закон расширяет перечень сделок, к которым правила о совершении сделок с заинтересованностью не применяются.

Так, указанные правила не будут применяться к сделкам:

• совершаемым в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, если обществом неоднократно в течение длительного периода времени на схожих условиях совершаются аналогичные сделки, в которых не имеется заинтересованности;
• заключенным на тех же условиях, что и предварительный договор, если такой договор был одобрен в качестве сделки, в которой имеется заинтересованность;
• заключаемым на открытых торгах или по результатам открытых торгов, если условия таких торгов предварительно утверждены советом директоров общества;
• предметом которых является имущество, цена или балансовая стоимость которого составляет не более 0,1% балансовой стоимости активов общества;
• по размещению обществом путем открытой подписки облигаций или приобретению обществом размещенных им облигаций.

В целях определения заинтересованности в сделке корпоративные законы теперь будут использовать понятие «контроля», а не «аффилированности» как в действующей редакции.

Заинтересованность устанавливается для члена совета директоров, единоличного исполнительного органа, члена коллегиального исполнительного органа или лица, являющегося контролирующим лицом общества, либо лица, имеющего право давать обществу обязательные для него указания.

        Признаками «контроля» являются:

• право прямо или косвенно распоряжаться более 50 % голосов в высшем органе управления подконтрольной организации; либо
• право назначать (избирать) единоличный исполнительный орган и (или) более 50 % состава коллегиального органа управления подконтрольной организации.

При этом Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование не признаются контролирующими лицами.

Закон отменяет требование об обязательном предварительном одобрении сделки с заинтересованностью и смещает акцент на обязанность по информированию общества/акционеров (участников) о конфликте интересов.

При этом единоличный исполнительный орган, член совета директоров, коллегиального исполнительного органа или акционер (участник), обладающий не менее 1% голосующих акций (долей) общества, вправе потребовать проведения заседания совета директоров или общего собрания (в порядке, предусмотренном для проведения собрания соответствующего органа) для рассмотрения вопроса о получении согласия на сделку.

В то же время Закон не устанавливает четкой процедуры рассмотрения требований о получении согласия на сделку, ограничиваясь лишь ссылкой на порядок созыва внеочередного собрания, что может вызвать споры при применении данных норм. Так, по действующему акционерному законодательству внеочередное общее собрание акционеров может созываться только акционерами, владеющими не менее чем 10% голосующих акций общества. В противном случае в созыве внеочередного общего собрания акционеров будет отказано. Таким образом, акционер, имеющий 1% голосующих акций общества, фактически лишается возможности требовать одобрения сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, на общее собрание акционеров.

Данные нормы будут способствовать увеличению издержек миноритарных акционеров (участников) по оспариванию сделок с заинтересованностью.

Закон увеличивает пороги для сделок с заинтересованностью, подлежащих одобрению общим собранием акционеров, с 2% до 10% стоимости активов, а также существенно меняет процедуру одобрения.

По действующим правилам сделка с заинтересованностью в АО подлежит одобрению на общем собрании акционеров, если стоимость имущества составляет 2% и более балансовой стоимости активов общества. Закон увеличивает данный порог до 10% и более.

Такие положения усиливают позиции мажоритарных акционеров и ограничивают контроль миноритарных акционеров за сделками общества.

Кроме того, Закон изменяет требования, предъявляемые к порядку одобрения заинтересованной сделки собранием акционеров: если сегодня решение об одобрении принимается большинством от всех незаинтересованных акционеров, то по Закону с 1 января 2017 года для одобрения таких сделок будет достаточно большинства голосов незаинтересованных акционеров от числа участвующих в соответствующем собрании. Тем самым миноритарии, если они желают воздействовать на корпоративное управление внутри конкретного АО, должны более активно участвовать в собраниях акционеров.

                                                                               КРУПНЫЕ СДЕЛКИ

Уточнено понятие крупной сделки

Согласно действующему правилу (п. 1 ст. 78 Закона об АО, п. 1 ст. 46 Закона об ООО) крупной сделкой является сделка, связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества (для АО) или 25 и более процентов от стоимости имущества общества (для ООО). С нового года это правило будет дополнено (п. 9 ст. 1, п. 4 ст. 2 Закона № 343-ФЗ).

Крупной будет считаться также сделка, предусматривающая обязанность общества передать имущество во временное владение и (или) пользование либо предоставить третьему лицу право использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации на условиях лицензии, если их балансовая стоимость составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества.

Кроме того, для признания сделки крупной она должна выходить за пределы обычной хозяйственной деятельности общества. При этом с 01.01.2017 не будет признаваться выходящей за такие пределы сделка, которая:

является для общества типичной (то есть заключается организациями, осуществляющими такую же деятельность);

не приводит к прекращению деятельности общества или изменению его вида либо существенному изменению ее масштабов.

Отметим, что до этих изменений сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности АО и ООО, также не признавались крупными. Однако в законе не разъяснялось понятие такой деятельности. Это было сделано в п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 № 28.

Расширен перечень крупных сделок, не требующих одобрения

Перечень сделок АО или ООО, которые не признаются крупными и, соответственно, не требуют одобрения, дополнен новыми сделками. Так, без предварительного одобрения с 01.01.2017 могут заключаться сделки (пп. «г» п. 9 ст. 1, п. 4 ст. 2 Закона № 343-ФЗ):

на тех же условиях, что и одобренный предварительный договор;

по приобретению ценных бумаг публичного общества, заключенные на условиях, предусмотренных обязательным предложением;

по передаче прав на имущество при реорганизации общества;

относящиеся к публичным договорам (если они заключаются обществом на условиях, которые не отличаются от условий иных договоров).

Если сделка не влечет прекращения деятельности общества или изменения ее вида либо существенного изменения ее масштабов, отныне она не будет признаваться крупной.

Таким образом, суды для каждой конкретной сделки должны будут установить, (1) выходила ли она за пределы обычной хозяйственной деятельности и (2) наступили ли от совершения такой сделки негативные последствия, которые фактически поставили АО на грань существования. При этом в Законе не уточняется, что следует понимать под данными оценочными понятиями, как их можно формализовать. Судами данные формулировки ранее детально не анализировались.

Иными словами, судебная практика по оспариванию крупных сделок будет во многом формироваться заново.

 Суды, используя указанные оценочные понятия, могут в будущем как ограничить круг крупных сделок, признавая таковыми только сделки, влекущие квазиреструктуризацию общества, так и сохранить действующий подход, позволяющий признавать сделки крупными по сугубо формальным признакам превышения порогов (25 % балансовой стоимости), поскольку они могут быть признаны «изменяющими вид деятельности общества либо существенно изменяющими ее масштабы». В отсутствие детальных разъяснений со стороны Верховного Суда РФ указанных понятий на практике будет наблюдаться неопределенность.

В связи с этим можно ожидать появление противоречивой судебной практики в разных регионах применения новых правил, предусмотренных Законом.

                 ИЗМЕНЕНИЕ ПОРЯДКА ОСПАРИВАНИЯ КРУПНЫХ СДЕЛОК И СДЕЛОК С ЗАИНТЕРЕСОВАННОСТЬЮ

Закон повышает порог для оспаривания сделок акционерами (участниками).

Право на оспаривание имеют только акционеры (участники), владеющие в совокупности не менее 1% голосующих акций (долей) общества.

В настоящее время крупная сделка и сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, могут быть оспорены обществом или любым акционером (участником).

Согласно Закону крупная сделка и сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, могут быть оспорены по иску общества, члена совета директоров или акционеров (участников), владеющих в совокупности не менее 1% голосующих акций (долей) общества.

Такие положения усиливают позиции мажоритарных акционеров (участников) и ограничивают последующий контроль миноритарных акционеров (участников) за сделками общества.

Закон изменяет основания и порядок оспаривания крупных сделок и сделок с заинтересованностью. 

                                  Изменены правила признания крупной сделки недействительной

Правила оспаривания крупных сделок приведены в соответствие с общей нормой пункта 1 статьи 173.1 ГК РФ (недействительность сделок, совершенных без необходимого в силу закона согласия). Теперь в требованиях об оспаривании крупной сделки может быть отказано лишь в случае, если:

- сделка в последующем получила необходимое согласие;

- не доказано, что другая сторона по сделке знала или заведомо должна была знать о том, что сделка для общества являлась крупной и/или об отсутствии надлежащего согласия.

В оспаривании сделки не может быть отказано ввиду недоказанности причинения убытков обществу или акционеру/участнику или невозможности акционера/участника повлиять на результаты голосования.

С учетом позиции Верховного Суда РФ нарушение прав и охраняемых законом интересов состоит в самом факте отсутствия согласия на совершение сделки и не требует доказывания иных обстоятельств, в том числе убытков/неблагоприятных последствий для общества или акционера/участника (Пункт 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ»).

                             Изменены правила признания сделки с заинтересованностью недействительной

Правила оспаривания сделок с заинтересованностью приведены в соответствие с пунктом 2 статьи 174 ГК РФ, в соответствии с которым сделка с заинтересованностью может быть признана недействительной, если доказаны следующие обстоятельства:

наличие ущерба интересам общества вследствие ее совершения;

контрагент знал или должен был знать о том, что сделка является сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность и/или о том, что не получено согласие на ее совершение.

Вводится презумпция наличия ущерба интересам общества. Ущерб предполагается при одновременном наличии следующих обстоятельств:

       отсутствует согласие или последующее одобрение,

       общество ранее не предоставило по требованию истца информацию о совершенной сделке с заинтересованностью.

15 ноября 2016 года                                                                     Юридическое агентство «Консульт»